林华

越来越多的中国人涌入美国置业，目前已经成为美国楼市最大的外国买主。有关专家提醒，投资者仍应关注语言文化不通、法律体系差异、信息不对称等诸多风险因素。

某移民投资公司总经理分析后得出结论：到美国置业的中国人，大约有七成是亏损的。

中国人涌入美国置业

美国全国经纪人协会最新统计数据显示，2014年中国投资者就购买286亿美元的美国住宅地产，这一数字是2011年70亿美元的四倍。

目前中国人已经成为美国楼市最大的外国买主。2014年，外国人在美国购买的独户住宅和集合住宅中，有16%的买主是中国人，有14%的买主是加拿大人。

中国的经济增长放缓、股市动荡和人民币贬值，令中国的富人们开始考虑将部分资产用于海外投资。调查显示，在中国的富裕人群中，有60%表示计划在未来两年内增加海外资产。其中47%的高净值人士已预留超过30%的资金用于海外投资。

由于美国经济强劲，教育水平高，美国成为42%受调查人士首选的投资地点。住宅投资是最受欢迎的投资方式，今年在曼哈顿置业的投资者中，约39%是华人买家，高于去年的12%。

据称，中国买主置业前通常会做很多功课，除了参加为期一周的“开放参观日”外，还会通过网络、个人社交平台以及房展会来了解市场情况。

一些中国人购房时重视风水，这也推动了美国越来越多的开发商和经纪人开始讲究风水，以确保房屋拥有正能量（所谓的“气场”）。中国人往往愿意为一套风水好的房子掏更多的钱。

中国人在美国置业通常购买高档房产，平均价格为83.18万美元，而所有外国人在美国购买的房子，平均价格只有49.96万美元。

在人民币贬值之前，中国人在美国买房子的意愿就越来越迫切，只要有合适的房子就迅速出手，而且是现金一次付清。据统计，中国人购房76%都是现金支付，其他的是一些投资房地产的商家，用贷款方式购房。

分析人士表示，有两种类型的中国人关注美国房产：一种是涉外型，如在美国工作以及经常去美国的人群；另一种是出于某种目的，如孩子留学、移民、度假、投资等。从目前来看，留学生以及有移民需求的人群逐渐成为美国房产消费的主要群体。

以现在的增长速度来看，中国富人在美国购房数量以每18个月翻番的速度增加。加州仍是最受中国购房者青睐的地区，约占在美国置业的中国购房者35%，华盛顿州和纽约州紧随其后，得克萨斯州以其物价合理、高科技产业发达也吸引了6%的中国投资者。

据称，中国人最喜欢的美国房地产产品首选家庭住宅，其它依次是零售业地产、酒店、办公大楼和工业地产。

中国人赴美置业动机

中国人对美国房地产的兴趣来自于多方面。

近年来，在中国购房受限购政策影响较大，而赴美国置业没有限购且贷款利息低，受到不少中国富人的青睐。

目前中国的房价上升空间有限，促使国内企业家或富人将目光转向美国。特别是在国际金融危机发生后，陷入困境的美国房价出现大跌，吸引了很多中国人走出国门去抄底。

近来，中国央行降息、人民币贬值，而美元大幅升值，中国人到美国置业不仅有高投资回报率的预期，而且能化解人民币贬值带来的资产缩水风险。

有关专家指出，央行从2014年11月起，短短9个月内五次降息，加上去年8月人民币开启贬值通道，将再度刺激中国国内资金外流。

随着人民币的贬值，寻求海外投资就成为越来越多的中国高净值人群让现有资金保值的方法。一项调查显示，47%的中国高净值个人已经将自己30%的资产用于海外投资。许多中国机构投资者和房地产商也将目光瞄准海外。寻求资产多元化，成为中国人应对金融风险的一种新的避险工具。

还有一个数字值得关注，那就是中国高净值人群对投资首选目的地的选择。调查显示，42%的人投资首选美国，美国的经济和优质教育资源对中国富人的吸引力较大，其次是香港、澳大利亚、加拿大和英国。

2015年《中国国际移民报告》指出，中国向主要发达国家移民人数基本保持稳定，世界各地华侨总人数为6000万人，中国国际移民是世界上最大的海外移民群体，主要目的地有美国、加拿大、澳大利亚、韩国、日本、新加坡等。

近期公布的《2015中国大众富裕阶层财富白皮书》显示：截止2014年底，中国大众富裕阶层人数达到1388万人，同比增长15.9%；预计到2015年底，人数将达到1528万人。

随着中国富人的增长，未来将会有越来越多的中国人赴美国置业，也将会有越来越多的中国人选择到美国投资房地产行业进行金融避险。

众所周知，美国房价2012年已跌到近20年的历史最低水平，目前的美国房价呈现稳健回升的态势。有关专家表示，美国房地产市场在持续复苏，未来两三年内纽约和加州地区的楼市还将继续升温，尤其是高级住宅和商业地产还将走强。

赴美置业应关注风险

随着人民币贬值预期增强，最近赴美国置业的中国人大幅增加。不过，随着中国外汇管理政策的逐步收紧，未来中国人海外置业也会面临不小的挑战。

最近，中国外汇管理局下发一份文件，要求各家银行对可能的个人分拆交易提高警惕，必要时拒绝个人购汇申请。如果这项规定落实，未来中国人想要通过一次性付款购买海外房产将有一定难度。

随着物业投资理念的日渐成熟，中国人赴美国置业已由最初的少部分人群，扩张到众多的高端投资者。有关专家提醒，投资者仍应关注语言文化不通、法律体系差异、信息不对称等诸多风险因素。

由于美国房产80%属于二手房，中国人初到美国置业，对房屋的具体情况、产权问题、税务问题、交易流程，甚至汇款问题，都非常生疏。因此，必须要聘请专业经纪人或律师。

据介绍，“中国人赴美国置业可以移民美国”绝对是陷阱！目前，有部分房地产商利用美国的EB-5签证政策来吸引中国人的眼光。这一政策要求外国移民申请人在美国投资创设有利于美国经济的商业性企业，并创造10个全职的美国工人就业机会，即可获发两年期的条件式移民签证。但是，房地产商的这种做法是打擦边球，不是正常运用当地的法律法规，如果依靠这种方法投资移民非常冒险。不仅如此，这项规定是有弹性的，投资移民在情况发生变化后，仍有可能取消永久居留权。

中国人赴美国置业前，一定要了解当地的楼市处于怎样的周期。美国房地产市场发展具有自己的周期，如果进入下跌周期，很难保证投资成功。因此，选择在哪一个时间点进入美国楼市是很关键的问题。

分析人士表示，最近人民币贬值，使得美国不能继续指望通过固定汇率把美元通胀转嫁给中国，美国不得不面临巨额热钱涌入而出现滞涨的格局。加之各种不稳定因素，都对正在复苏中的美国楼市构成威胁，美国楼市潜伏着危机！

目前，美国仍广泛存在住房短缺问题，楼市库存告急将推涨房价。这对于投资者看似好事，但美国楼市存在炒作痕迹。目前中国人投资美国楼市，对风险和收益不容易把控。

除此之外，买房后想要高枕无忧基本上是不太可能的。在美国置业需要缴纳房产税，每一个地区征收的比例不一样，最低的也要房屋估价的1%，最高的可能大约要4%，这样投资的回报率就会打一个折扣。

在美国置业必须交纳一次性的房屋保险费、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占房价的3%至5%。

美国的房屋维护成本也很高，比如屋顶维护、露台保养、水电费、草地维护等，一年可能需要花费5000美元左右。一些高档小区或公寓的公共开支收费也是高得离谱，一套位于曼哈顿的普通公寓这项开支可能每月高达上千美元，大大影响投资的收益率。

而且，在美国置业之后不允许让房屋空置，否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租，还要被收取至少3%的租金手续费。

某移民投资公司总经理在分析相关情况后，得出这样的结论：到美国置业的中国人，应该说赚的少、亏的多，大约有七成的中国投资者是亏损的。

（责编 张圣荣）